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近日,深圳市出租屋綜合管理信息中心發(fā)布了2009年一季度深圳出租屋抽樣調(diào)查報告,報告數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)過后,深圳市各類租賃房屋的空置率持續(xù)上升,其中廠房的空置情況最為嚴重,達20%左右；租金方面,整體下跌,平均跌幅達到15%,租金在去年四季度下跌的基礎(chǔ)上,跌幅已達16.5%。
空置率特區(qū)內(nèi)外有別
金融海嘯對實體經(jīng)濟的影響,在房屋租賃市場上最先感應(yīng)到的就是廠房,去年四季度以來,深圳空置的廠房就陸續(xù)多了起來,租金也一步一步地呈現(xiàn)出整體下滑的態(tài)勢。但不同的工業(yè)園、科技園、村辦工業(yè)區(qū)命運各有千秋,表現(xiàn)在特區(qū)內(nèi)外有別,地段好壞各異。
特區(qū)內(nèi),廠房總量不多,且大部分都是效益型企業(yè),抗風(fēng)險能力較強,租金也相對較穩(wěn)定,空置率較低。特區(qū)外,廠房總量較大,分布較廣,其坐落地段好壞、新舊程度以及配套設(shè)施齊全與否都各不相同。如靠近107國道、廣深高速、梅觀高速、龍大高速、深惠路等交通便利地段的廠房租價較高,空置率較低；而像寶安的公明、石巖和龍崗的坪山、坪地、葵涌等相對“內(nèi)陸”及邊遠地段的廠房,則租金一降再降,空置情況已相當(dāng)嚴重,特別是那些上世紀(jì)八十年代興建的村辦工業(yè)區(qū)廠房,由于相對破舊、簡陋,配套設(shè)施不全,有的已經(jīng)空置三分之一甚至過半了,個別的全空著。
調(diào)查人員在調(diào)查過程中還發(fā)現(xiàn)了一個新現(xiàn)象:特區(qū)外的老廠房出現(xiàn)了一股改造潮,要么將廠房改變功能,變工廠生產(chǎn)為商業(yè)用途,如正在改造中的大浪商業(yè)批發(fā)中心就是將廠房改成批發(fā)市場、旅館和餐飲店；要么就是推倒重來,或建新型廠房,或開發(fā)成商品房。如寶安西鄉(xiāng)勞動村因建設(shè)中的地鐵經(jīng)過那里,沿線舊廠房已基本拆掉；九圍村的村委舊廠房因質(zhì)檢不過關(guān),租戶無法辦理營業(yè)執(zhí)照,將被全部拆除重建。
總體上來講,節(jié)后的深圳廠房除部分工業(yè)園區(qū)滿租外,其余的都不同程度出現(xiàn)了空置現(xiàn)象,總體空置率達25%左右,其中去年底新入市的新建工業(yè)區(qū)空置達80%,目前招租也比較困難；租金在去年四季度下跌的基礎(chǔ)上,跌幅已達16.5%,關(guān)外許多老廠房租金都跌破了10元/平方米,7元—9元/平方米甚至5元—6元/平方米的廠房也不鮮見。
寫字樓空置率達17%
在寫字樓方面,報告分析稱,深圳的寫字樓自去年下半年以來,租金連續(xù)數(shù)月處于下跌的態(tài)勢,受金融危機的影響,空置現(xiàn)象愈顯嚴重,除部分企業(yè)倒閉、撤離歇業(yè)外,還有一些企業(yè)為了應(yīng)對危機,降低經(jīng)營成本,采取以大換小、以甲級換乙級,或?qū)⒃?jīng)營場所部分轉(zhuǎn)租出去的方法；也有一些企業(yè)干脆將廠房裝修一下改成辦公室,如此種種,導(dǎo)致寫字樓的空置增多,競爭加劇,租金自然下跌。調(diào)查顯示,節(jié)后全市寫字樓市場空置率達17%,租金平均下降18%左右。特別是去年金融海嘯爆發(fā)時入市的寫字樓,如榮超中心、嘉里建設(shè)廣場、時代科技大廈、港中旅等先后推出的20多萬平方米寫字樓,招租情況更是不容樂觀。有的寫字樓業(yè)主為順應(yīng)時勢,除租金打折外,還采取諸如裝修送天花吊頂及燈管、中央空調(diào)免費延時等辦法招徠租客。如羅湖的京廣中心就明確提出,中央空調(diào)(包含在固定的管理費中)當(dāng)前的實際提供時段在合同約定星期一至五的基礎(chǔ)上順延至星期六。福田的寫字樓占全市寫字樓總量的份額居各區(qū)之首,其中心區(qū)是全市金融、貿(mào)易公司的主要集中地,目前除CBD核心區(qū)域的高層寫字樓抗風(fēng)險能力較強,穩(wěn)定性稍好外,其余如華強北、車公廟等片區(qū)的空置率也都在10%—15%,租金平均下跌達18%以上。此外,財富大廈、海岸城西座、鹽田港大廈、保發(fā)大廈等寫字樓的空置率都在20%以上；深圳國際文化大廈原租金90元/平方米,現(xiàn)在只需60元—70元/平方米
企業(yè)需求降低
專業(yè)人士認為,廠房租金之所以變化,是因為世界金融危機逐步向縱深發(fā)展,全球經(jīng)濟進入了嚴酷的“寒冬”,作為以外向型經(jīng)濟為主導(dǎo)的深圳更是首當(dāng)其沖,由于外需不足,出口銳減；美元貶值,導(dǎo)致外貿(mào)利潤嚴重縮水甚至虧本；工廠開工不足,放長假、裁員甚至倒閉關(guān)門的現(xiàn)象接二連三,因此,空置的廠房明顯增多,租金隨之下跌。由于經(jīng)濟不景氣,企業(yè)舉步維艱,只好盡量壓縮開支,紛紛減少生產(chǎn)用廠房的面積和寫字樓的辦公場地。這樣,一方面企業(yè)需求降低,另一方面市場供給增加,從而導(dǎo)致了供需失衡,競爭加劇,空置增多,租金下跌。
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