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| 香港地產教父再發(fā)話: 樓價未見底但可買 |
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人物簡介
施永青，1949年生于廣州，祖籍浙江寧波。4歲時定居香港，19歲畢業(yè)后，從事教育工作8年。
1978年，他和同伴開創(chuàng)中原地產代理公司。1992年，中原挺進內地市場。施永青現任中原集團主席，統(tǒng)領中國內地、香港、澳門三地分公司1000余間分行，員工兩萬多名。
施永青還兼任香港房屋委員會成員、香港策略發(fā)展委員會委員、香港地產代理監(jiān)管局成員等公職，是曾蔭權確定的香港經濟機遇委員會的10成員之一。
施永青是深港地產巨頭中原地產的主席，也是特首曾蔭權“欽點”的香港經濟機遇委員會的10成員之一。記者原以為采訪他很難，不料一聯系到他，他就十分爽快地約定了專訪日期。
2009年1月9日下午4時30分，記者走進了香港中環(huán)新世界大廈22樓。中環(huán)的高樓如同巨人，密密麻麻地簇擁著，俯視街上的行人。22樓就是施永青的辦公室，在秘書的引領下，我們穿過數間大大小小的辦公室。樓層陳設、辦公格局與內地中介大同小異，員工們進進出出，經紀人緊張地統(tǒng)計著最新數據、在寫字板上部署著下一步的工作計劃。
施永青的辦公室在這個樓層的最里面。此刻，他同樣忙得不可開交。記者到訪時，他仍在處理公事。當我們提出拍照的要求時，他不好意思地整理凌亂的桌子，笑哈哈地說，“我的辦公室一塌糊涂。”
“砰”，秘書輕輕地關上門，辦公室即刻與世隔絕。窗外的風景正是香港的富人區(qū)：半山。在這個視野極佳的高空平臺，他洞察著香港樓市的走勢。
愛笑，是施永青留給記者的最深印象。即使談到前段時間，中原入不敷出，“流血”不止，他仍面帶笑容，輕松地如同念一份別人公司的業(yè)績報告。是的，在變幻莫測的地產界，也許就需要他鎮(zhèn)定的微笑。本來，他已退休淡出江湖，但在金融海嘯來臨之際，他又重新出山執(zhí)掌中原。
施永青愛笑。1978年，他“懵懂”地笑著創(chuàng)建中原地產；1992年，他又自信地笑著把中原地產推向內地市場�！昂鋈缫灰勾猴L來，千樹萬樹梨花開”，那紅彤彤的中原招牌遍布了深圳、廣州乃至內地諸多大城市。
他還鎮(zhèn)定地笑著，帶領中原地產闖過了兩次經濟寒冬。如今，冬天又一次來臨。施永青卻笑得更加爽朗，他說自己胸有成竹，“因為奉行‘大難臨頭各自飛’，所以中原能活著闖過第三次鬼門關。”
“大難臨頭各自飛”，這看似違背道德的話卻成了施永清最愛的句子，甚至在記者問他“你最想對南都的讀者說什么？”時，也笑言，就是“大難臨頭各自飛”。
為什么？刨根究底，因為“無為”的經營理念深入他的骨髓。施永青堅信：把能給的都給了中原員工后，剩下的就是他們各自尋找出路�？傆幸恢圾B會逃出重圍、鶴立雞群，這樣總比抱團一起死強。
涉足地產界20多年，施永青可謂地產界教父級人物。如今，他的興趣點早已從樓市擴至其他方面。3年前，教師出身的他還辦起了免費報紙《am730》。每天早晨，每個匆匆上班的港人搭乘地鐵時，都會收到一份新鮮出爐的《am730》。施永青也借著紙媒的舞臺，開辟專欄“C觀點”，揮灑縱論他對經濟的獨到見解。
他在新浪開的博客也有著廣泛的影響力，大到國計民生，小到養(yǎng)兒育女，他都有所涉獵，而且言之成理，讓人耳目一新，被網友贊為“談人生的百科全書”。
正因為他愛思考、有洞見，金融危機爆發(fā)時，特首曾蔭權賦予了他新的頭銜：香港經濟機遇委員會成員，看中的正是他對香港乃至整個珠三角樓市的影響力。
施永青還是著名的慈善家，他將大部分身家數十億港幣，全數注入施永青基金，推動社會公益事業(yè)。
深港關系
邊境禁區(qū)阻礙深港一體化
記者（以下簡稱記）：中原在深圳很有名氣，也在深圳開了很多門店，你常來深圳嗎？對深圳有何印象？
施永青（以下簡稱施）：深圳的發(fā)展速度比我想象的要快。我剛看到深圳起步時，總是擔憂，深圳的發(fā)展速度會不會太快了？
記：為什么有這種擔心？
施：你看，一些二線城市，瘋狂建房子，但房子根本沒用過。如果發(fā)展速度太快，時機跟不上，就會造成大量的浪費。深圳經濟好，吸引人才、勞動力能力強，所以很多人都搬進深圳，入住率較高。這個城市給我的印象是動力很大。此外，深圳是內地最少地方主義的城市。
記：最少地方主義，為什么這樣說呢？
施：深圳人來自天南地北，大家不會彼此歧視。人家說香港是國際化，深圳起碼是一個全國性的城市。它較開放，外地人到深圳來，容易生存。中原不是首先落戶深圳的，是先去了廣州、北京、廣州，才到了深圳，沒想到在深圳發(fā)展得最好，這表明這塊土壤還是很契合商業(yè)成長的。
記：這幾年深港合作進展順利，跨境基建升級，你如何評價近年來的深港合作？
施：2003年，中央推出了CEPA.現在，中央給深圳一個任務，要和香港更好地合作，推動香港經濟。于是，有些人夢想，國家最好敞開門，給你一個資格。這是有幫助的，但并非決定性。如果深港兩地業(yè)務可以互補，做生意的人怎么會放過？有生意做就有合作。商業(yè)一定興起于民間，不是在上頭。什么樣的生意好做？讓民間企業(yè)自己挖掘，不是靠國家指引。
記：請你預測深港合作的前景。
施：前景很好。現在問題是對邊界和進出口的管治。深圳和香港一直在一體化，但香港邊界設了禁區(qū)。其實，邊境是一個商業(yè)機會。你看，深圳在鐵絲網旁建房子，香港卻要退后一大段，不許人進去，你自己把機會隔斷了。
深港樓市
不能說樓價已經見底
（旁白）樓市何時見底？政府要不要救市？這類風口浪尖上的敏感問題拋給施永青后，他倒很樂意侃侃而談，而且毫不保留地說自己最熱衷投資房子，早前買的房讓他賺得盆滿缽滿。他也不避諱現在投資的房子讓他大虧一筆。
記：去年2月，你在博客上說，香港樓市將一枝獨秀，現在真是今昔兩重天呀！
施：去年年初，單從香港的情況來看，當時投資和經濟增長都是挺樂觀的，美國的經濟問題還沒完全暴露，所以一枝獨秀。但實際情況是，去年年中，金融海嘯撲面而來，投資者都不敢動了，所以出現很大變化。但整體來說，香港的樓價相對比較穩(wěn)定。你看，香港的股票最多時跌60%多，但香港的房價跌了20%多。所以，即使投資樓市不是最賺錢，也是最少虧錢。
記：深圳可是內地房價跌得最厲害的城市。
施：沒有之前的跌，就沒有現在的穩(wěn)。不跌下來，就不會穩(wěn)。比如，廣州的房價跌幅較小，所以廣州的樓市就不容易穩(wěn)定，要跌到底才穩(wěn)定。
記：樓價暴跌，內地不斷出臺救市措施，放松銀根，減免契稅。
施：以前內地拼命壓樓市，提高利息，又對買房子的人提出很多限制，所以現在救市只需放手。不過，我認為，現在還有一些政策沒有放寬。比如，2年內轉讓還要交營業(yè)稅。
記：你認為政府有必要救市？
施：是的。金融海嘯后，就看哪一個國家的資產蒸發(fā)得最少。你的資產蒸發(fā)得少，你手上的籌碼就多，你就可以收購人家的公司，所以我覺得政府有責任保護老百姓的財產。你看美國，才蒸發(fā)了30%的資產，中國蒸發(fā)了60%.誰吃虧呢？如果老百姓的財產都蒸發(fā)了，還有什么內需？所以別讓房價跌得太快，跌的是我們幾十年的積累。
記：深圳業(yè)界好像有一種說法，越救市越跌。
施：那是救的力度不夠，以前在壓，壓死了才救。外界的情況已經這么差了，我相信中國政府還要降息，貸款的比例從70%升到80%.
記：香港就奉行不干預市場政策。
施：現在，香港政府也在干預房地產，港府控制了土地的供應量。
記：樓市何時能迎來轉機？
施：要經濟好的時候，樓市才會見底�，F在經濟不好，出口還在萎縮，公司還在倒閉，失業(yè)率還在上升，人的收入還在下降，這種情況下，房價在一步步地下跌。
記：現在房價究竟有沒有見底？
施：房價見底可能分幾步，現在起碼第一波浪已找到支持位。你要先看到整體經濟實力上升，人的收入上升，樓價才能上升，沒看到這一點，不能說樓價已經見底。
投資問題
有五成首付再去投資樓市
記：那我手上有一筆閑錢，現在適合投資樓市嗎？
施：我說一個人他的投資里一定要有房子。我的投資有40%是房子，10%是黃金。因為這兩樣都是真正的財產。房子的英文叫做realestate，real就是“真正的”，estate就是“財產”。其他的都是給你一張紙，簽個名字，這個叫財產證明書。股票、債券、現金、鈔票，只是財產證明書，你控制不了的。你看中信泰富輸了100多個億，你看國泰航空，買石油、期貨也虧損了70多個億。
（旁白）施永青神采飛揚，從抽屜里“嗖”地抽出一張1美元鈔票，指著“華盛頓”頭上的一行英文：InGodWeTrust.
施：你知道美金上面寫著什么字？“我們只相信上帝”，你相信上帝有價值嗎？所以，投資股票、期貨、債券等，什么都沒有，就是一個“信”字。美國發(fā)行多少錢，你不知道，美國要救市，國會舉舉手就通過了7000億，美國生產財富了嗎？但是，你能控制房子。你可以拿來裝修、自住、出租。所以，我是賺了點錢，買點房子。
記：你說買房子是可靠的投資，但是，去年，內地很多人買房子投資，現在斷供了。
施：那是他們買得太多，我是賺了錢再買房子，他們是想通過買房子賺錢。兩件事不同。
房價跌得多，就一定有人斷供。中國人比較負責任，貸了款，他就供。香港1997年金融風暴，斷供的比例不多，所以我估計深圳也不一定太多人斷供，尤其是樓價可能會上升的時候。
記：那到底是什么人會斷供？
施：就是炒家，他一人炒了十幾個單位，根本沒有能力供房子。
記：你認為，手上要有一定閑錢，才能投資樓市？
施：我認為，如果投資樓市，要盡量少貸款。你要有穩(wěn)定的工作，存到起碼5成的首付，再去買樓。
記：你投資房子有沒有虧的時候？
施：當然有。以前買的都賺錢，現在買的都虧本。
記：去年，樓市最火爆時，大批內地人赴港炒樓，據你了解，內地人在港買樓有多大份額？都分布在哪些區(qū)域？
施：比例很小，不到5%.你說的純粹的內地人到香港炒房子，是去年，前年才有一點。一些新盤，開發(fā)商在炒作，說我的樓盤有內地人來買。內地人來香港買房子，香港銀行不貸款的，他怎么買房子？
記：那5%的內地人怎么貸到款的？
施：他們以為能很快賣出房子，炒樓，這主要集中在新盤。這部分人主要是指在香港上市公司的老板，有錢人。
記：去年，在深圳出現地產中介倒閉潮，最大的地產中介創(chuàng)輝倒閉、長河倒閉、中天倒閉，你怎么看呢？
施：大部分中介公司本來就沒有資格在市場上生存，我看他們一開始就不是想在市場上賺錢，是想在股市上撈一筆，把自己打扮成大公司，然后上市，在資本市場賺小股東的錢，要人家來買他們的股票。
記：你的意思是他們一開始就打腫臉充胖子？
施：中原開分行的前提是，開這間賺錢，再開第二間，就賺買家、開發(fā)商的傭金。他們一開開幾十間，沒賺錢就接二連三地開分行。其實是想做一場戲，叫人家來投資，等戲唱起來了，看樣子沒人來投資了，他們就逃之夭夭。
記：你是說即使沒有金融風暴，他們也會倒閉？
施：如果你有辦法在市場生存，不會一下子就倒了，規(guī)模減小不就行了？
危機應對
“策略是大難臨頭各自飛”
記：去年10月經濟不好，你重新出山，“幫助同事各自逃生”？
施：我沒法幫助同事各自逃生，我的策略是，廣東人的說法是“大難臨頭各自飛”。我說我們要活下來，不能妄想大家一起活，最好的辦法就是各自分開，每個分店，每個地方的分公司自己找出路。我跟中原每個層次的老總說，現在公司剩下來有這么多錢，按照規(guī)模比例，每人一份，你們就自己想辦法了，這就是“無為而治”。
記：你既然沒辦法，相信“無為”，為什么又要重掌帥��？
施：我認為個人有責任，在同事、公司有難的時候，我個人應當承擔責任。一些大的方向都是我提出來的。
�。ㄅ园祝┤ツ�10月15日，施永青在博客上撰文，指出若面臨裁員危機，“我會主動向公司提出減薪，并立即改善工作態(tài)度，令自己成為公司內最抵請（值得聘用）的員工�！�
記：現在，打工的都害怕被裁掉，中原裁員了嗎？
施：打工仔害怕被裁員，就該主動和老板談降薪，然后改善你的工作態(tài)度，讓你在裁員的時候，能排在后面。中原已基本完成調整工作，裁了15%到20%的員工。
記：公司目前盈利的情況如何呢？
施：去年7月到今年1月都虧損，最多時虧5000萬。如果不止血，就要流血犧牲，命也保不住了。
記：現在血止住了嗎？
施：剛止血。今年中原的目標不是賺錢，是要活下來，保持市場占有率。
記：內地砍了多少家分行？
施：中原在內地有800多家分行，砍了15%.
�。ㄅ园祝┦┯狼嘣暑I中原闖過兩次房地產的寒冬，創(chuàng)造了奇跡。
記：有沒有信心挺過第三次寒冬？
施：當然有信心。我采取“各自飛”的方法，總有一只鳥會飛出去，飛出去就帶了我的DNA.
記：那金融危機，中原的傭金會不會少呢？
施：收的傭金比例增加了，主要是開發(fā)商給我們的傭金提高。以前，開發(fā)商只給0.8%的傭金，現在房子賣不掉，開發(fā)商讓我們努力，也有給2.5%的。如果中原要活下來，傭金只有加的機會，沒有減的可能。
經濟前景
在“冰河期”要占一個位置
�。ㄅ园祝閼獙θ蚪鹑诤[，去年10月，特首曾蔭權宣布成立香港經濟機遇委員會。曾蔭權親自出任主席，施永青是10名成員之一。
記：主流的聲音說，現在的經濟形勢還沒到最困難的時候，你如何看待？
施：現在經濟形勢很差。以前整個世界的經濟靠信貸支持消費，消費拉動生產。我們拼命地生產，給美國人消費�，F在，美國人沒錢花了，我們的服務業(yè)、制造業(yè)，生產力過剩，日本的汽車、電器業(yè)，出口回落20%.我估計中國的出口也大幅萎縮。你看珠三角、長三角多少工廠停工、停產、倒閉？
記：經濟形勢不好，政府貸款給中小企業(yè)，推出一系列扶持措施。
施：現在是大淘汰的日子，政府救也救不活。你救一些差的企業(yè)，讓它生存，把本來可以活著的公司生意搶走，變成大家都很辛苦。你還不如讓部分企業(yè)倒閉，剩下來的就可以存活了，所以我覺得沒有什么辦法救的。
記：為什么？
施：沒有訂單，貸款有什么用？接到生意才是最實在的。
記：那你認為現在是走投無路了，沒有辦法了？
施：我有一個辦法。第一，中國不要再買美國債券。美元會貶值，我們已經有兩萬億元的外匯儲備，還要人家的錢干什么？美國不賣給我們高科技產品，難道要中國去買他們的牛仔褲？以后美國要貸款，就貸給他們人民幣，讓美國還人民幣。沒錢還？那就賣給中國需要的東西！美國不下訂單，中國就先貸款給發(fā)展中國家，他們貸了人民幣就要來買中國的產品，那中國的工廠就能開工了。
記：那發(fā)展中國家貸了我們的人民幣，沒錢還怎么辦？
施：叫他們給石油、銅礦，如果真的一無所有，就讓他們把土地租給中國人去種田，我們中國人種田能力比非洲人強多了。
記：你的想法很有新意。
施：是的。香港可做人民幣離岸結算中心。香港的銀行向人民銀行貸人民幣，再貸給海外企業(yè)。這樣，風險由香港背，香港就賺利息差。中國就是要利用現在經濟的“冰河期”，利用外國企業(yè)的體制受到挑戰(zhàn)，要重建的時候，找機會伸一只手，占領一個位置。
記：如何應對金融海嘯？特首提出背靠祖國，與內地合作，你如何評價香港經濟對內地的依存度？
施：現在，香港要做的，是資本輸出，到內地投資，是財務預算，安排內地的生產、貸款、上市。但是，前提要內地的出口不斷增長，香港的服務才有人要。如果內地出口因外國的消費減弱而減少的話，外國對香港的服務需求也會減小，那香港的生意就難做了。
香港優(yōu)才計劃
李嘉誠當年來港中學沒畢業(yè)
（旁白）施永青曾在博客上批評香港的優(yōu)才計劃，認為官方定的門檻高，制度又復雜，能過關斬將的不多。
記：香港近年來實施了優(yōu)才入境計劃。據我所知，有很多內地人因為條件不夠不能入港籍，你如何評價優(yōu)才入境計劃？
施：我認為優(yōu)才計劃太麻煩，要政府賜一個門檻，還要檢查。我說有公司肯請他們，就讓他們來，老板不會請沒有用的人。如果港府非要定，就定只能請高薪的，低工資的不能請，搶香港人的飯碗。比如說老板肯出錢每月3萬元以上的，就讓他們來。還要檢查畢業(yè)證書，了解他們有什么能力，只有李云迪這類人可以過來，來不了多少人嘛。
記：你說的就是所謂的“價格機制引進人才”吧？這會不會有負面效果？比如你說什么都不檢查。
施：李嘉誠當年來香港，檢查過他嗎？如果檢查李嘉誠，他早就打回頭了。當時，李嘉誠中學都沒畢業(yè)，來香港的時候他是優(yōu)才嗎？
記：那個時候的香港不一樣啊。
施：現在來的人，你怎么知道不是李嘉誠第二呢？就讓公司把關，港府可以放權給大公司，大公司不會請假人才。做生意的都會請正確的人。更何況，請來的人要交稅，對香港有貢獻嘛。
●論樓市
房價見底可能分幾步，現在起碼第一波浪已找到支持位。你要先看到整體經濟實力上升，人的收入上升，樓價才能上升，沒看到這一點，不能說樓價已經見底。
●談投資
我說一個人他的投資里一定要有房子。我的投資有40%是房子，10%是黃金，因為這兩樣都是真正的財產。股票、債券、現金、鈔票，只是財產證明書，你控制不了的。
●說海嘯
金融海嘯后，就看哪一個國家的資產蒸發(fā)得最少。你的資產蒸發(fā)得少，你手上的籌碼就多，你就可以收購人家的公司。所以我覺得政府有責任保護老百姓的財產。如果老百姓的財產都蒸發(fā)了，還有什么內需？所以別讓房價跌得太快，跌的是我們幾十年的積累。
●找對策
中國就是要利用現在經濟的“冰河期”，利用外國企業(yè)的體制受到挑戰(zhàn)，要重建的時候，找機會伸一只手，占領一個位置。
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·本公司以公正、公平、公開原則
以人為本，誠信經營，顧客至上
·文明服務、規(guī)范操作，安全施工
·全程設計師、監(jiān)理跟蹤服務，確保質量優(yōu)等。
·工程施工質量驗收按照國家及行業(yè)相關標準進
·專職監(jiān)理，兩年保修，終生維修
·全程設計師、監(jiān)理跟蹤服務，確保質量優(yōu)等
·緊急問題，24小時內到現場處理 |
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